Spontaan feest in Hotels van Oranje (HvO) donderdagnacht 7 april 2016. Na zeven jaar heftige openbare strijd was plotsklaps de kogel door de kerk. De hotels krijgen toestemming voor 25.000 m2 hoogbouw met hotelvernieuwing en veel appartementen.

[Dit is het tweede deel van de serie van Peter Olsthoorn over politiek en vastgoed in Noordwijk, die gepubliceerd is in het Leidsch Dagblad. Dit artikel verscheen op 27 december 2016]

Een recordaantal bewonersreacties, actiegroepen, dreigende rechtszaken, een advertentieoorlog en tenslotte tientallen miljoenen euro winst. Tegen een brutoprijs van momenteel maximaal 8500 euro per vierkante meter voor appartementen ’wint’ Hotels van Oranje (HvO) met de extra meters wellicht bruto 30 tot 50 miljoen euro.

Alle reden voor feest: het geldende bestemmingsplan biedt ruimte voor 18.000 m2 extra bouwoppervlak, zo berekende een extern bureau. Er is onduidelijkheid over toegevoegde bouwrechten. De hotels mogen boven de vuurtoren uitbouwen met een van de drie blokken met zeven woonlagen.

Een lucratief begin van de loopbaan in betaalde publiciteit van voormalig hoofdredacteur Sjuul Paradijs van De Telegraaf. De krant die onder Paradijs met haar societyrubriek Stan Huygens Journaal – dat hij eerder zelf schreef – de promotiefeestjes van Hotels van Oranje buitengewoon vrolijk versloeg.

Paradijs dook in 2016 ineens op in de hofhouding van Oranje, ingehuurd als adviseur in de grote p.r. campagne van HvO. Vele pagina’s promotie van de bouwplannen, met de inwoners van Noordwijk als direct, en dwarsliggende politici als indirect doelwit. Paradijs bevestigt dit: ,,Wij helpen partijen met issue-management.’’

Zijn inbreng sorteerde effect. Politici die beperkte uitbreiding wilden, voelden zich in het nauw gedreven. Zo werd het klimaat geschapen voor bemiddeling door prominenten van de coalitiepartijen. Waaronder de grootste, Puur Noordwijk, die overstag ging na jaren van hevig verzet tegen hoogbouw voor HvO. De partij hield vast aan de maximaal 19.000 m2 bouwoppervlak van het bestemmingsplan. Het werd dus 25.000 m2.

Extra bouwvolume dat de gemeente in 2010 en in 2013 al had beloofd, maar vanaf 2014 weer probeerde te beperken. Bram Mol, directeur van HvO: ,,Het is allemaal zeer manipulatief geworden. Met de hakken in het zand: Tot hier en niet verder. Met methodieken die onwelriekend zijn geweest.’’

Vooral wethouder Leon Van Ast moet het ontgelden bij Mol: ,,Alleen uit politieke overwegingen is geprobeerd om met een rapport van BügelHajema de publieke opinie welbewust op een verkeerd been te zetten met een limiet van 19.000 m2. Daar is Puur Noordwijk de kwade genius van geweest.’’

Hebzucht

Noordwijk zinderde afgelopen jaren van heftige debatten over dit bouwplan. In een spiraal van alsmaar dieper wantrouwen en harde woorden in een strijd tussen harde hebzucht en misgunnen.

Aanvankelijk beoogde HvO de bouw van een congrescentrum en kreeg het lokaal de handen op elkaar vanwege het verwachte economische effect. Maar onder meer de crisis gooide roet in het eten, het congrescentrum werd geschrapt.

Het daaropvolgende uitbreidingsplan van HvO sneuvelde in 2012, na een acute storm van protest met een verzoek voor een referendum. Weg ermee, nadat flagrant onjuiste verhoudingen in schetsen ontdekt waren.

De vuurtoren, een ijkpunt qua bouwhoogte, was veel te hoog ingetekend door lokale architecten Hans en Diederik van Egmond in samenwerking met de bekende Adriaan Geuze. De werkelijk beoogde verhouding was een bouwhoogte van bijna 50 meter tegenover de 26 meter hoge vuurtoren.

Volgens Mol wisten de wethouders Van Ast en Leendert de Lange (VVD) ‘dondersgoed’ dat er hoger gebouwd zou worden vanwege het ingetekende congrescentrum. De gemeente zou ook stukken achterhouden Van Ast: ,,De bouwhoogtes waren wel degelijk een complete verrassing, en tekeningen en aannames klopten niet. De gemeente liet deze aantijgingen onderzoeken door Marry de Gaay Fortman, partner bij Houthoff Buruma en lid van de raad van commissarissen van De Nederlandse Bank. Zij stelde vast dat we juist handelden.’’

De woede over het ‘bedrog’ en de roep om het referendum waren een jaar later gestild. HvO stelde de plannen bij. Met een meerderheid nam de gemeenteraad in februari 2013 een motie aan met de voorwaarden voor 25.000 m2 nieuwbouw met beperkte hoogte. Daarop maakte Van Egmond een nieuw ontwerp voor HvO.

Het nieuwe Oranje bouwplan werd ook inzet van gemeenteraadsverkiezingen in 2014. Die campagne ging gepaard met moddergooien in lokale advertenties, geplaatst via het online Noordwijk Nieuws van een querulant die voorheen de VVD leidde, later D66 opzocht. Hotels van Oranje adverteren hierop, maar ontkenden iets met de vuilspuitcampagne te maken te hebben. HvO-tegenstander Puur Noordwijk plaatste advertenties gefinancierd door industrieel Dick van Tintelen.

Na handmatige hertelling van stemmen in 2014 kwam het CDA er een paar tekort voor een vierde zetel. De balans tussen ‘dorpsbehoud’ en ‘horeca’ viel weer net in het voordeel van de eerste uit, met Puur Noordwijk als winnaar. De nieuwe coalitie samen met PvdA/Groenlinks, D66 en een kleine lokale partij kwam in de Coalitiekoers 2014 – 2018 overeen dat de hoogte van de vuurtoren de beoogde maximale hoogte zou moeten zijn voor nieuwbouw bij aanpassing van het bestemmingsplan.

,,Een megalomaan plan. De uitbreiding past niet bij een kwaliteitsbadplaats en maakt van Noordwijk een Zandvoort of Scheveningen”, vond fractievoorzitter Taetske Visser-Danser van Puur Noordwijk.

De partij voerde met paginagrote advertenties actie om bewoners te bewegen bezwaren in te dienen. Een ongebruikelijke stap in Nederland. Maar niet in Noordwijk.

Het nieuwe college wilde ‘Oranje’ houden aan hooguit 19.000 m2 nieuwbouw en maximaal 26 meter hoogte. Ook wilde de politiek een groter aandeel van hotel- en congresruimte terwijl HvO juiste inzette op appartementen, ruim 100 in getal. Een veel veiliger en lucratiever investering.

,,We zijn de gesprekken, enquêtes en werkgroepen beu. Wij willen graag wat realiseren’’, aldus de hoteleigenaren Bram Mol en Charles de Boer in een ‘open brief aan de Noordwijkers’ in een alras harder wordende advertentiecampagne. Hun middelen werden allengs zwaarder: dreiging met rechtszaken en vertrek uit Noordwijk, zonder overigens andere plaatsen te noemen. Ze ontkenden hiermee politieke druk uit te oefenen. Mol: ,,Wij zijn voor ons belang opgekomen om het recht te laten zegevieren. Te doen wat is toegezegd in 2010 en 2013, die 26.000 m2.’’

Elke extra bouwlaag brengt miljoenen extra op hun bankrekeningen, met hoge winsten op te verkopen appartementen aan zee. Het Financieele Dagblad publiceerde een investering van ‘100 miljoen euro’ precies. De investering in de p.r. campagne en juridische druk vormden een schijntje in vergelijking tot te behalen gouden winsten.

Roberto ter Hark, fractievoorzitter van de VVD, vindt ook dat beide partijen te ver gingen: ,,Die publiciteitscampagne van Hotels van Oranje had voor mij niet gehoeven. Maar ook het enorme kabaal van Puur Noordwijk staat in geen verhouding tot de geringe beperking van het bouwplan die ze uiteindelijk bereikt hebben.’’

Cliëntelisme

Tegenspeler Leon van Ast, ex-wethouder Ruimtelijke Ordening voor Puur Noordwijk, vindt dat de HvO-directie ‘het spel’ met hulp van ex-CDA-wethouder Victor Salman en Paradijs handig speelde: ,,Die bouwlobby weet heel goed met hulp van lokale media steun van bewoners te verwerven en het kritisch vermogen van de gemeenteraad in te dammen. Polarisatie voeden: ‘je bent vóór of tegen me’.’’

Subtiel is het allemaal niet, zegt hij: ,,Zodra je tegen bent word je niet meer uitgenodigd voor borrels en partijen. De krantjes voegen zich in de lobby: je bent bezig het ondernemerschap van de heren kapot te maken, louter omdat je voor het algemeen belang opkomt. Ik was een sta-in-de-weg die van het strijdtoneel moest worden verwijderd. Daar is alles voor uit de kast gehaald.’’

Ondernemersvereniging en uitgevers doen zaken met Hotels van Oranje en frequenteren evenementen. Dat de kranten redactioneel en in commentaar vóór de bouw pleiten, kan toeval zijn.

De banden vormen onderdeel van een krachtige public affairs van ‘Oranje’. Net als elke onderneming die de overheid – tijdelijk – nodig heeft. HvO-directeur Mol werd lid van VVD, CDA en D66. Hij nodigde regelmatig, maar selectief, politici uit voor gezellige bijeenkomsten. Zoals op de eigen boot Duke of Orange met Sail in 2015. Een aantal zwichtte, onder wie D66-wethouder Pieter-Jan Barnhoorn. ,,Het was een leuke bijeenkomst’’, luidt desgevraagd zijn commentaar.

Mol: ,,Het zou in bepaald daglicht gesteld kunnen worden door negativisten en daar zou ik hen niet eens ongelijk in kunnen geven als wij dat voor het eerst zouden doen. Maar wij hebben politici altijd al uitgenodigd, ook toen we nog geen enkel belang hadden.’’

Voor de jubileumviering van HvO ontving een deel van B&W een uitnodiging. Reden voor de nieuwe burgemeester Jan Rijpstra (VVD), bevestigt hij, om Mol direct te laten weten: ,,We komen allemaal.’’ Daar was ook de Zuid-Hollandse commissaris van de Koningin Jaap Smit, ook CDA. Hij verhoogde de feestvreugde door zich uit te spreken pro bouwplannen. En kreeg prompt een woedend schrijven van Puur Noordwijk.

Rijpstra’s voorganger Harry Groen is niet meer welkom in Hotels van Oranje gezien heftige onderlinge aanvaringen. ‘Dirty Harry’ noemen ze hem na een vermeende ongewenste avances richting een serveerster, en een aanvaring rond een veilingbod.

Groen zegt zich misbruikt te voelen door HvO en wil er niet meer over praten. Dat gevoel is voorstelbaar daar Groen in 2010 HvO nog hielp met een brief met de mededeling dat er 25.000 m2 aan bouwrechten was.

Tientallen dorpspolitiek kenmerkende anekdotes sieren de confrontatie van vóór- en tegenstanders van de bouw. Voor de PvdA was het fêteren reden om een raadslid te laten vallen. Menko Wiersema van die partij: ,,Cliëntelisme ligt altijd op de loer, al gaat het maar om een biertje en bitterballen. Het is qua geld een gouden kust en de horeca is zeer afhankelijk van gemeentelijke vergunningen. De Slag om Noordwijk loopt eigenlijk al 30 jaar en bereikte nu zijn climax.’’

De Rekenkamer Noordwijk rapporteerde over ernstig tekortschietende controle op naleving van integriteitsregels voor gemeentelijke ambtenaren en vooral politici. Daarop volgde de gehele gemeenteraad een cursus integriteit.

PIN en PON

De heftige strijd van de verkiezingen mondde uit in actiegroepen vóór en tegen de ‘Oranje’ bouwplannen. Het Platform Initiatief Noordwijk (PIN) maande de gemeente – en dus heftige strijd en veel investering in p.r. – om vaart te maken met medewerking aan HvO-wensen. Hotels van Oranje financierde dit platform.

PIN is mede opgericht door CDA-voorman Andries de Boer, die landelijk bekend werd vanwege onroerend goed-transacties. Recent verloor hij een zaak over een publicatie van Follow the Money en Trouw.

Daartegenover staat Platform Ons Noordwijk (PON) dat zich verzet tegen de plannen. Het bezorgde bewoners huis-aan-huis een voor-ingevulde ‘zienswijze’ (bezwaarschrift) om bij de gemeente in te dienen. ‘Toevallig’ hield Puur Noordwijk tegelijkertijd een mediacampagne tegen de bouwplannen. De partij steunde PON.

De HvO hield een campagne om zienswijzen pro bouw in te dienen. Ook deze sorteerde effect: postzakken vol met een kleine 2500 reacties mocht Noordwijk ontvangen. De meerderheid daarvan was pro nieuwbouw, maar de gemeente suggereerde oneerlijke invloeden. Zelfs de naam van een allang overledene sierde een zienswijze pro ‘Oranje’.

Collega-hotelier Stephan Stokkermans, algemeen directeur van Huis ter Duin: ,,Politiek en de ondernemers zijn doorgeschoten. Van beide kanten zet ik vraagtekens bij de aantallen. Velen wisten niet eens waarvoor ze tekenden. Als je op boulevards en schoolpleinen mensen vraagt om te tekenen zonder ze goed te informeren, moet je de uitslag met een korreltje zout nemen.’’

B&W stelde na het verwerken van alle reacties vier wijzigingen voor aan het ingediende plan van HvO en schoof vervolgens de hete aardappel naar de gemeenteraad. Opnieuw dreigde een majeure clash, terwijl twee van de drie lokale kranten op volle toeren draaiden om de plannen te steunen.

Bemiddeling en akkoord

De heftige strijd eindigde, voor neutrale toeschouwers, in een anticlimax. Plotsklaps was daar een bemiddelingspoging van D66. Puur Noordwijk voelde zich door de publiciteit in het nauw gedrongen, en vreest schade met de gemeenteraadsverkiezingen in 2018. Bovendien kwam boven water dat elders aan de boulevard veel meer bouwrechten zijn vergeven door een fout met een bestemmingsplan, gemaakt onder ex-wethouder Van Ast van Puur Noordwijk. Nog langer HvO tegenwerken was daardoor moreel moeilijk geworden.

Bovendien was de juridische positie ingewikkeld. Weliswaar verloor HvO, bijgestaan door adviseur Victor Salman, een rechtszaak tegen B&W met de eis tot openbaarmaking van juridische adviezen van Houthoff Buruma, maar er dreigde een langdurige rechtsgang over de motie van de gemeenteraad van 2013 en vermeende toezeggingen van het college.

De mediadruk zette mede aan tot bemiddeling, zegt initiatiefnemer Dick Gutlich (D66): ,,Steeds meer mensen stoorden zich aan de gebrekkige voortgang en het geweld in de media met steeds hardere teksten van de Hotels. B&W kwam er niet uit, de coalitiepartijen moesten het doen.’’

Menko Wiersema, die aanschoof namens PvdA/Groenlinks: ,,De strategie van de Hotels was: dit twee jaar oprekken, in oorlogssituatie naar de verkiezingen en dan proberen de boel te forceren met het complete plan. Wil je nog twee jaar in een oorlogssituatie verdergaan? Er was al een moeheid om aanhoudende schermutselingen in media.’’

Er speelde nog een belangrijk drukmiddel, zo zegt Bram Mol uit eigen beweging. Met Sjuul Paradijs had hij een plan uitgewerkt: ,,Hij heeft een plan gemaakt om onze zaak zo, bam, in de landelijke media te brengen. Daar was Noordwijk waarschijnlijk wel bang voor. Dat heb ik mijnheer Gutlich [leidend bemiddelaar D66, red] ook verteld.’’

Pure chantage? Mol: ,,Nee, gewoon vertellen waar je aan toe bent met mij. Wij hadden de offertes voor die campagne. Ze konden kiezen, open kaart.’’

Powerplay met geld? Mol: ,,Ho, ho, wij moeten het uit eigen zak betalen, zij spelen met geld van de gemeente.’’

Gutlich is heel blij dat in ruim vijf weken tot overeenstemming is gekomen, ook al vindt hij het resultaat in aantal m2 bouwrechten (van 26.000 m2 naar 25.000 m2) beperkt: ,,Maar we zaten met eerdere toezeggingen waarmee wel degelijk verwachtingen waren geschapen. We hebben ook wat aan de maximale bouwhoogte gedaan van twee van de drie bouwblokken en meer horeca ingebracht.’’

Wiersema wilde vasthouden aan het bestemmingsplan. ,,Onhaalbaar. Hotels van Oranje overtuigde de meesten met een mooi verhaal. En er komt een bijdrage voor sociale woningbouw.’’ Hoeveel? ,,Ha ha, dat is niet vastgesteld.’’

Besef van bedragen? ,,Ja, dat weet ik toevallig goed; enorm veel, zeker 6000 euro per meter gemiddeld: in Amsterdam is het 4000, in Rotterdam 2000. Ja, ja, dat is tenminste 35 miljoen euro extra aan bouwrechten voor de Hotels.’’

Overeenstemming

Overeenstemming is er voor 20.000 m2 voor appartementen, voor overige (horeca-) functies 5000 m2; plus de eerder beklonken 4000 m2 hotelrenovatie. Bouwhoogtes variëren met één woontoren die beduidend hoger wordt dan de vuurtoren van 26 meter, één net zo hoog en één iets lager.

Lokale makelaar Philip Bonnike stelt dat per m2 woonoppervlak een bedrag van 8000 euro haalbaar moet zijn op deze toplocatie. Dat zou alleen al 160 miljoen bruto in het laatje van HvO brengen. Bij 100 miljoen aan investering? Mol: ,,Zo’n 40 miljoen is voor de hoteluitbreiding, de plinten [begane grond] met horeca en wellicht ook voor een deel van de appartementen. Of: 40 miljoen voor hotel en begane grond, 60 miljoen voor appartementen. Dat zou zo maar 100 miljoen kunnen zijn. Laat die 100 miljoen maar staan. Het is nog niet exact bekend. Anders denken mensen nog dat wij 100 miljoen in onze zak gaan steken en dat is echt een utopie.’’

Hoeveel wel? ,,Berekent u dat zelf maar. Wij weten dat nog niet.’’

Iedereen liet zich positief uit over het akkoord, opgelucht dat er weer een heftige strijd achter de rug was die ze zelf veroorzaakt hadden. ,,Samen gaan we de plannen verder uitwerken en we hopen dan ook op 21 stemmen voor en nul tegen’’, wist verantwoordelijk wethouder Hans Bakker (Puur Noordwijk) uit te brengen.

Mol en De Boer willen nog meer. Ze kochten recent een garage op teneinde een complex te vergroten met acht appartementen en een serie parkeerplaatsen. Er is weer een verzoek ingediend voor uitbreiding van de bouwrechten waarin de gemeente deels meegaat. Zo verrijst er een ‘iconische’ toren met skybar en panoramarestaurant, volgens hoteliers en gemeente een bouwplan van de allure die past bij het zeedorp.…